البيانات الأسبوعية للمبيعات المعلقة

توفر بيانات المبيعات المعلقة نظرة أسبوعية، على الرغم من أن النتائج يمكن أن تتأثر بالعطلات والتقلبات قصيرة الأجل. كانت الأسابيع الخمسة الماضية إيجابية في بيانات المبيعات المعلقة الأسبوعية لدينا. سنرى ما إذا كان ذلك سيستمر، خاصة الآن بعد أن وصلت المعدلات إلى أعلى مستوى سنوي وقد تستمر في الارتفاع هذا الأسبوع. عادةً ما تستغرق المبيعات المعلقة من 30 إلى 60 يومًا لتظهر في بيانات المبيعات. عادةً ما تؤثر معدلات الرهن العقاري التي تتجاوز 6.64% وتجاوز 7% بشكل كبير على البيانات. كانت النقطة المثلى تحت 6.25% في السنوات القليلة الماضية، باستثناء المتغيرات قصيرة الأجل.

المبيعات المعلقة الأسبوع الماضي على مدار العامين الماضيين:

• 2026: 71,230
• 2025: 68,726

بيانات طلبات شراء الرهن العقاري

تعتبر بيانات طلبات الشراء بيانات مستقبلية: حيث يؤدي النمو هنا إلى مبيعات المنازل تقريبًا بعد 30-90 يومًا، وفي الأسبوع الماضي شهدنا نموًا بنسبة 12% على أساس سنوي مع نمو بنسبة 1% من أسبوع لآخر. تراجع النمو الأسبوعي الأسبوع الماضي ونحن الآن في خطر طباعة سلبية هذا الأسبوع. يحدث هذا كثيرًا عندما يكون لديك أسابيع متتالية من معدلات مرتفعة.

بالنسبة لهذه البيانات، ما أقدره حقًا هو على الأقل 12-14 أسبوعًا من النمو الإيجابي الأسبوعي. إذا تمكنت من الحصول على هذا جنبًا إلى جنب مع النمو على أساس سنوي، فنحن بالتأكيد لدينا شيء حقيقي. بالنسبة لعام 2026، أظهرت كل أسبوع نمواً إيجابياً على أساس سنوي. كانت البيانات من أسبوع لآخر إيجابية؛ ومع ذلك، فإن ذلك أسهل بكثير في ظل معدلات تحت 6.25%.

إليك بيانات 2026 حتى الآن:

• 5 طباعة إيجابية من أسبوع لآخر
• 4 طباعة سلبية من أسبوع لآخر
• 1 طباعة ثابتة من أسبوع لآخر
• 7 أسابيع من النمو المزدوج الرقم على أساس سنوي
• 10 أسابيع من النمو الإيجابي على أساس سنوي

العائد لمدة 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري

في توقعات HousingWire لعام 2026، توقعت النطاقات التالية:

• معدلات الرهن العقاري بين 5.75% و6.75%
• العائد لمدة 10 سنوات يتراوح بين 3.80% و4.60%

عندما بدأ الصراع في إيران، تحدثت عن مدى شعوري بالصدمة إذا استمر بعد 21 مارس بسبب الآثار الاقتصادية للحرب، بما في ذلك ارتفاع تكاليف الطاقة ومدخلات الإنتاج. يوم الجمعة، 20 مارس، أخذ سوق السندات الصراع على محمل الجد، ولأول مرة منذ سبتمبر 2025، أغلق العائد لمدة 10 سنوات فوق 4.31%. لقد قام سوق السندات الآن بتسعير جميع تخفيضات المعدلات وأصبح الآن يسعر زيادة في المعدلات في عام 2026.

هذا الأسبوع مهم بالنسبة لي لأن لدينا الآن مسارًا واضحًا للوصول إلى العائد لمدة 10 سنوات إلى 4.60% — الحد الأعلى من توقعاتي. إذا استمر هذا الصراع وتفاقم، سترتفع عوائد السندات وستكون المزيد من زيادات المعدلات في السعر.

فروق الرهن العقاري

تظل فروق الرهن العقاري قصة إيجابية للإسكان في عام 2026، حيث تقلل من تقلبات معدلات الرهن العقاري، وهي قريبة من المستويات الطبيعية. تدهورت فروق الرهن العقاري قليلاً عندما كانت عوائد السندات تتراجع في فبراير، حيث كانت الفروق تحاول جعل معدلات الرهن العقاري أقل تقلبًا مع انخفاض العوائد. الآن، أصبحت الأمور أسوأ مع هذا الصراع أيضًا. في الوقت الحالي، لا تزال الفروق إيجابية جدًا، لكن تحسنها هو الشيء الوحيد الذي يمنع المعدلات من تجاوز 7% مرة أخرى.

تاريخيًا، تراوحت فروق الرهن العقاري من 1.60% إلى 1.80%. أغلقت فروق الأسبوع الماضي عند 1.97%. مرة أخرى، لم يتم احتساب الفارق ليوم الجمعة في هذه البيانات الأسبوعية.

ومع ذلك، أردت أن أظهر معدلات هذا الأسبوع بالنسبة لأسوأ مستويات الفروق على مدار السنوات الثلاث الماضية، مع العائد لمدة 10 سنوات عند مستواه الحالي.

• إذا كان لدينا أسوأ مستويات فروق الرهن العقاري في 2023، ستكون معدلات الرهن العقاري 7.67% اليوم، وليس 6.53%
• إذا كان لدينا أسوأ مستويات 2024، ستكون معدلات الرهن العقاري 7.29% اليوم.
• إذا كان لدينا أسوأ مستويات 2025، ستكون معدلات الرهن العقاري 7.10% اليوم.

بيانات مخزون الإسكان الأسبوعية

يجب أن يبدأ مخزون الإسكان الآن في الزيادة الموسمية السنوية. ومع ذلك، فإن معدل نمو المخزون قد تباطأ حقًا عن مستويات الذروة في العام الماضي، إلى النقطة التي قد نرى فيها بعض الطباعة السلبية على أساس سنوي في مخزوننا الأسبوعي. لا زلنا بعيدين عن المستويات غير الصحية في 2021 و2022 و2023.

لقد انتقلنا من 33% نمو على أساس سنوي في المخزون عند أعلى نقطة في 2025، إلى 6.35% الأسبوع الماضي. في الماضي، زاد نمو المخزون وسط معدلات مرتفعة، مما أدى إلى تراجع الطلب وزيادة القوائم الجديدة على أساس سنوي. بيانات القوائم الجديدة لا تزال سلبية مقارنة بالعام الماضي، لكن هذا الأسبوع، يعد بداية جيدة لزيادة الربيع الموسمية.

تغيير المخزون الأسبوعي: (من 13 مارس إلى 20 مارس): ارتفع المخزون من 697,251 إلى 705,633

• نفس الأسبوع من العام الماضي: (من 14 مارس إلى 21 مارس): ارتفع المخزون من 655,625 إلى 668,155

بيانات القوائم الجديدة

كانت بيانات القوائم الجديدة أيضًا مخيبة للآمال قليلاً هذا العام. بينما لا زلت أعتقد أنه يمكننا الحصول على بضع أسابيع فوق 80,000، فإن معدل النمو على أساس سنوي كان سلبيًا قليلًا لأسابيع الآن.

لا زلت آمل أن تتراوح بيانات القوائم الجديدة بين 80,000 و100,000 أسبوعيًا خلال فترات الذروة الموسمية، كما كانت من 2013-2019. للمقارنة، خلال انهيار فقاعة الإسكان، تراوحت القوائم الجديدة من 250,000 إلى 400,000 أسبوعيًا لعدة سنوات.

إليك بيانات القوائم الجديدة للأسبوع الماضي على مدار العامين الماضيين:

• 2026: 68,016
• 2025: 69,701

نسبة التخفيضات في الأسعار

عادةً ما يخضع حوالي ثلث المنازل لتخفيضات في الأسعار قبل أن تُباع، مما يعكس الطبيعة الديناميكية لسوق الإسكان. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري والمخزون معًا، تزداد نسبة التخفيضات في الأسعار.

في توقعاتي لسعر 2026، كان لدي توقع سلبي بنسبة 0.62% على الصعيد الوطني. ومع ذلك، كانت معدلات الرهن العقاري أقل مما كنت أعتقد أنه سيكون في بداية العام، ودفع شراء FHFA لسندات الرهن العقاري الفروق إلى أقل مما توقعته. كنت أعتقد أننا سنشهد هذا التحسن لاحقًا في العام. لذا، قبل بدء الصراع، بدا توقعاتي خاطئة لعام 2026. الآن، إذا ارتفعت المعدلات وبقيت مرتفعة لفترة أطول، لدي فرصة لأن يكون توقعاتي أكثر صحة. لا زالت نسبة التخفيضات في الأسعار أقل من العام الماضي في هذا الوقت.

نسبة التخفيضات في الأسعار للأسبوع الماضي:

الأسبوع المقبل: إيران، إيران، إيران وإيران

لا شيء مهم في الأسبوع المقبل سوى إيران. في الأسبوع الماضي، تجاوزنا مستوى رئيسيًا في العائد لمدة 10 سنوات والجدول الزمني بالكامل يتشكل الآن بواسطة معدلات أعلى، تضخم أعلى ولا تخفيضات في المعدلات. في الواقع، أصبحت الزيادات في المعدلات الآن عائدة إلى النقاش لعام 2026. إذا تفاقم هذا الصراع، يمكننا أن نحصل على المزيد من الزيادات في المعدلات في السعر لعام 2026، ولن يتحدث أي عضو في الاحتياطي الفيدرالي عن تخفيضات المعدلات ما لم ندخل في ركود حاد. لذا، في الوقت الحالي، يشكل صراع إيران ما سيبدو عليه بقية عام 2026 بالنسبة للاقتصاد وسوق الإسكان.