جولة مفتوحة في سوق العقارات: تحديات ومنافسة في الربيع

تقدم وكيل عقاري جولة للجيران خلال جولة مفتوحة في منزل في بالم بيتش غاردنز، فلوريدا، في 11 يناير 2026. زاك بينيت | بلومبرغ | غيتي إيمجز

الربيع: موسم مبيعات المنازل

يُعتبر الربيع تقليديًا الموسم الأكثر ازدحامًا لمبيعات المنازل، وعلى الرغم من أن ديناميكيات السوق هذا العام قد تحولت بقوة لصالح المشترين، إلا أن القوى الأوسع في الاقتصاد تخلق تحديات كبيرة.

تأثير أسعار الفائدة

العامل الأكثر أهمية في أي موسم هو أسعار الرهن العقاري. كان من المتوقع أن تكون أقل هذا العام، حيث خفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الإقراض لمواجهة التضخم، ولكن الحرب مع إيران قلبت ذلك رأسًا على عقب.

• تكلفة النفط ترتفع، مما يؤدي إلى زيادة التضخم ويتسبب في إعادة النظر من قبل الاحتياطي الفيدرالي.

• الآن، عوائد السندات الأمريكية ترتفع، مع زيادة أسعار الرهن العقاري.

• المعدل المتوسط على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا بدأ هذا العام بشكل أقل، حتى أنه انخفض لفترة وجيزة تحت 6% في نهاية فبراير، ولكنه ارتفع بشكل حاد هذا الأسبوع إلى 6.53% يوم الجمعة، أول يوم في الربيع، وفقًا لموقع Mortgage News Daily.

• إنه الآن أقل بـ 18 نقطة أساس فقط مما كان عليه قبل عام.

تأثير الأسعار على القدرة الشرائية

ستؤثر الأسعار المرتفعة على القدرة على الشراء، ولكن عوامل أخرى قد قلبت السوق لصالح المشترين.

• المنازل تبقى في السوق لفترة أطول.
• البائعون أصبحوا أكثر استعدادًا لتخفيض الأسعار.
• عرض المنازل المعروضة للبيع في ارتفاع، رغم أنه ليس بالسرعة التي ينبغي أن يكون عليها.

“بينما يقترب سوق الإسكان من موسم ‘أفضل وقت للبيع’، فإنه يتموقع في وضع غير مستقر، عالق بين التحسينات طويلة الأجل وعدم الاستقرار القصير الأجل المفاجئ”، كتب جيك كريمل، كبير الاقتصاديين في Realtor.com، في تقرير الاتجاهات الأسبوعية للإسكان. “يبدو أن كل شيء أكثر اضطرابًا وعدم يقين مما كان عليه قبل شهر.”

وضع المخزون

لأسبوع انتهى في 14 مارس، كان المخزون النشط مرتفعًا بنسبة 5.6% على أساس سنوي، وفقًا لموقع Realtor.com، ولكن القوائم الجديدة كانت منخفضة بنسبة 1.4%.

• هذا يعني أن عدد المنازل المعروضة للبيع يرتفع ليس لأن هناك المزيد من البائعين، ولكن لأن المنازل المعروضة في السوق تبقى.

• قد يكون ذلك بسبب أن البائعين المحتملين الذين كانوا يتوقعون طرح منازلهم في السوق يترددون بسبب القلق بشأن آثار حرب إيران.

“أعتقد أن المخزون هو العامل الأكبر”، قال جوناثان ميلر، مدير الأسواق في StreetMatrix، مزود بيانات سوق الإسكان. “فكرة أن الأسعار ستنخفض بشكل ملحوظ هذا العام، أعتقد أنها خارج النقاش بشكل عام.”

الاختلافات في المواقع

نظرًا للاختلاف في المخزون عبر الأسواق المختلفة، من المحتمل أن يكون هذا الربيع قصة مدن متعددة.

• على سبيل المثال، في فبراير، كانت القوائم النشطة في لاس فيغاس، سياتل، سينسيناتي وواشنطن العاصمة جميعها مرتفعة بأكثر من 20% مقارنة بالعام الماضي، وفقًا لموقع Realtor.com.

• بينما كانت القوائم في سان فرانسيسكو، شيكاغو، ميامي وأورلاندو، فلوريدا، أقل من العام الماضي.

حركة الأسعار

كانت أسعار المنازل تتجه نحو التهدئة لمعظم العام الماضي، ولا تزال تفعل ذلك.

• كانت الأسعار أعلى بنسبة 0.7% فقط في يناير مقارنةً بما كانت عليه في يناير 2025، وفقًا لموقع Cotality.

• هذا انخفاض من النمو السنوي البالغ 3.5% في بداية 2025.

المناطق ذات النمو القوي

تشهد الشمال الشرقي والوسط الغربي أقوى تقدير للأسعار، بقيادة نيوجيرسي، كونيتيكت، إلينوي، ويسكونسن ونبراسكا، بسبب نقص العرض في تلك المناطق، وفقًا لموقع Cotality.

• تصنف Cotality 69% من أسواق الإسكان الكبرى بأنها مبالغ فيها، مشيرة إلى الأسواق ذات التقييم المنخفض مثل لوس أنجلوس، مدينة نيويورك، سان فرانسيسكو و هونولولو التي قد تشهد انتعاشًا في الأسعار في 2027.

“في النهاية، ستظل المواقع التي تشهد نموًا مستمرًا في الوظائف المحرك الرئيسي لتقدير الأسعار، لكنها أيضًا تعاني من عجز أكبر في المخزون مما يضغط على أسعار المنازل”، كتبت سيلما هب، كبير الاقتصاديين في Cotality، في تقرير حديث.

البناء الجديد

بالنسبة للبناء الجديد، من المحتمل أن يرى المشترون صفقات أفضل هذا الربيع، حيث يكافح البناة لتفريغ فائض المنازل.

• hit inventories إلى 9.7 أشهر من العرض في يناير، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي، نتيجة لانخفاض المبيعات إلى أدنى مستوى لها منذ 2022.
• حصة متزايدة من البناة خفضت الأسعار في مارس، وفقًا للرابطة الوطنية للبناة.

“تظل القدرة على تحمل التكاليف للمشترين والبناة قضية رئيسية”، قال بيل أوينز، رئيس NAHB، في بيان.

• “لا يزال العديد من المشترين في حالة ترقب انتظارًا لانخفاض أسعار الفائدة وبسبب عدم اليقين الاقتصادي.

• يواجه البناة تكاليف مرتفعة للأراضي والعمالة والبناء ويواصل ما يقرب من ثلثيهم تقديم حوافز للبيع في محاولة لتقوية السوق.”

انخفض بناء المنازل العائلية

كما انخفض بناء المنازل العائلية في يناير.

• بينما يلقي البعض اللوم على الطقس الشتوي القاسي لضعف سوق المنازل الجديدة، يكافح البناة باستمرار من أجل تحمل التكاليف لكل من عملائهم وأرباحهم.

• لم تنخفض تكاليف الأراضي والعمالة والمواد.

“أعتقد أن هذا العام لن يكون عامًا ملهمًا لسوق الإسكان. بدأ بتوقعات عالية. أعتقد أن الحرب، مهما كانت نتيجتها، قد خفّضت الحماس واحتفظت بعدم اليقين مرتفعًا حقًا”، قال ميلر من StreetMatrix.

اختر CNBC كمصدر مفضل لديك على Google ولا تفوت أي لحظة من الاسم الأكثر موثوقية في أخبار الأعمال.